Четверг, 19 Февраль 2015 17:52

Правильное составление залоговой расписки при покупке квартиры в ипотеку

Оцените материал
(2 голосов)

В прошедшем году мы с мужем приобретали в совместную собственность двухкомнатную квартиру по ипотеке. При оформлении документов пришлось проштудировать множество нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок и условия покупки жилья с использованием ипотечного кредита. В общей сложности нам пришлось «столкнуться» с залогом два раза: 

  1. при подписании документов ипотечного кредита на покупку жилья; 
  1. при сдаче купленной квартиры арендаторам (квартирантам).

Понятие залога 

Очень часто люди, несведущие в юридических терминах «залог» и «задаток», а также впервые столкнувшиеся с оформлением каких-либо сделок с недвижимым имуществом, не могут объективно представлять отличия последствий невыполнения обязательств по ним.

Залог (заклад), как разновидность способа обеспечивающего исполнение взятых обязательств, закреплен в ст. 334 части IГражданского кодекса Российской Федерации.

Отличия заклада от задатка заключаются в том, что первый является гарантом выполнения взятых на себя материальных обязательств или средством покрытия возникших убытков кредитора, а второй всего лишь обязательством выполнения всех условий подписанного документа/договора (См. образец № 1).

Также сумма залога всегда равна или должна быть больше той суммы, которую берет заемщик. В исключительных случаях стоимость заклада бывает меньше занимаемой суммы, но всегда при условии согласия обеих сторон договора. 

Отличия задатка от залога 

№ п/п

Залог

Задаток

 

Гарантированное возмещение взятых заемщиком средств кредитору.

Является доказательством серьезных намерений выполнения условий договора.

 

Денежные средства, имущество, права на имущество, вещи, ценности.

Только денежные средства.

 

Равен или больше суммы кредитного соглашения.

Всегда меньше суммы, предусмотренной договором.

 

При невыполнении условий указанных в договоре полностью возвращается.

Не возвращается при отказе от выполнения условий договора.

Стороны правоотношений заклада

Залоговые правоотношения осуществляются только при обязательном наличии следующих субъектов: 

  • залогодатель – это законный собственник имущества, которое передается в залог кредитору; 
  • залогодержатель или другими словами кредитор – это юридическое или физическое лицо, которое принимает имущество залогодателя в залог для обеспечения им исполнения взятых обязательств. 

Что может выступать в качестве заклада 

В соответствии с Гражданским кодексом (ст. 336), закладом может быть любое имущество (а также имущественные права), вещи или другая ценность, которые являются собственностью залогового должника. И при невыполнении обязательств должником может быть в судебном порядке отчуждено кредитором. Если закладываемое имущество находится в общей собственности, то оно передается в залог при согласии всех его собственников. При закладе только своей части общедолевой собственности согласия остальных владельцев имущества не требуется. Также залогом может быть и имущество, которое должник будет приобретать в скором (будущем) времени, например, при оформлении ипотечного кредита на приобретение дома или квартиры.  

Для чего нужна залоговая расписка 

Расписка или договор о закладе имущества – это форма юридического, документально зафиксированного, права, служащего гарантией полного погашения должником взятого займа. 

Законом строго не установлено, в каком виде будет оформлен документ подтверждающий факт залога. Необходимо только указать в документе несколько обязательных пунктов: 

  • название документа; 
  • дату и место составления; 
  • данные паспортов залогодателя и залогодержателя; 
  • описание предмета заклада; 
  • стоимость залога (в любой валюте, с обязательным эквивалентом в рублях); 
  • указание ссылки на договор, с которым она совместно составляется; 
  • подпись залогодержателя. 

Отличия расписки от договора заклада заключаются лишь в том, что договор обязательно должен быть выполнен в печатном виде, а расписку залога можно написать от руки. 

Что оформлять договор или расписку 

  1. если вы покупаете квартиру с помощью ипотечного займа, то банк перед зачислением на ваш счет денежных средств, потребует предварительно заключенный договор (купли – продажи и ипотеки квартиры, который вы сами обязаны напечатать и предоставить уже готовым документом). (См. образец № 2). 
  1. при сдаче вашей квартиры в аренду залоговая расписка пишется после подписания договора аренды жилья (См. образец № 3). 

Полезные советы по написанию расписки 

  • в случае возникновения споров рукописная форма расписки позволяет установить ее подлинность при проведении почерковедческой экспертизы; 
  • при указании суммы в цифрах необходимо указать ее и прописью; 
  • для составления официальных документов пользуются строго простой шариковой ручкой.

Образец № 1

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Продавец обязан перед подписанием настоящего Договора предоставить Покупателю необходимые для заключения настоящего Договора и договора купли-продажи Объекта документы.
3.2. В срок до «10» октября 2014 г. включительно предоставить Покупателю дополнительно следующие документы:
- предварительный договор купли-продажи Объекта;
- копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости, заверенный нотариально;
- копию Документа, являющегося основанием возникновения права собственности Продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации и т.д.);
- выписка из регистрационной палаты об отсутствии обременения;
- копию сберегательной книжки на имя Продавца (счет универсальный);
- копию паспорта Продавца (первая страница и прописка).
3.3. В случае не заключения сделки купли-продажи Объекта по вине Покупателя сумма задатка остается у Продавца.
3.4. Продавец обязан незамедлительно сообщать Покупателю обо всех обстоятельствах, способных повлиять на совершение сделки по отчуждению Объекта.
3.5. После подписания настоящего Договора Продавец обязан не производить перепланировку Объекта, демонтаж оборудования и конструкций, а также ремонтно-строительные работы без согласования с Покупателем, не заключать с третьими лицами аналогичных соглашений в целях отчуждения Объекта.
3.6. До подписания договора купли-продажи Объекта Продавец обязан оплатить квартплату, все коммунальные платежи, электроэнергию, а также задолженности за телефон, в том числе за междугородние и международные переговоры.
3.7. Продавец обязан явиться лично и обеспечить явку всех собственников, пользователей Объекта (в случае отсутствия их нотариально удостоверенного обязательства о снятии с регистрационного учета из Объекта), супругов собственников Объекта (в случае отсутствия нотариально удостоверенного согласия супруга/и на сделку), с документами, удостоверяющими личность, и всеми другими необходимыми для совершения сделки документами, в согласованные с Покупателем (устно или письменно) день, время и место для:
- подписания договора купли-продажи Объекта;
- подачи документов на государственную регистрацию.
(Если кто-либо из собственников Объекта в каком-либо из вышеуказанных случаев действует через представителя, последний должен иметь при себе дополнительно свой паспорт и доверенность на совершение соответствующих действий, оформленную в соответствии с действующим законодательством).
3.8 Продавец обязан не отказываться от телефонного номера, закрепленного за Объектом, и оказать новому собственнику Объекта содействие в переоформлении номера телефона путем подачи соответствующего заявления в территориальный телефонный узел.
3.9. Продавец обязан обеспечить снятие всех собственников и пользователей Объекта с регистрационного учета, в том числе расторгнуть заключенные с пользователями или третьими лицами договоры возмездного или безвозмездного пользования/найма/аренды Объекта, выселиться и освободить Объект от имущества в сроки, согласованные в договоре купли-продажи Объекта, а также передать Объект, не обремененный никакими задолженностями, новому собственнику по передаточному акту.
3.10. В случае уклонения или отказа Продавца от исполнения обязательств по настоящему Договору, нарушения Продавцом своих обязательств по соглашению или невозможности заключения договора купли-продажи Объекта по обстоятельствам, связанным с Продавцом, его супругом/ой или пользователями Объекта, а также в случае предоставления Продавцом недостоверной информации об Объекте (в т. ч. согласно статье 6 настоящего Договора), сумма задатка возвращается Покупателю в дойном размере в течение одного рабочего дня с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления Покупателем соответствующего требования.
3.11. Стороны обязуются в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента подписания настоящего Договора заключить договор купли-продажи Объекта, по цене 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек (с учетом суммы задатка, указанной в статье 1 настоящего Договора). Срок заключения договора купли-продажи Объекта может быть пролонгирован по письменному согласию Сторон.

4. Срок действия Договора
4.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания и прекращается при возврате суммы задатка Покупателю в случае, предусмотренном статьей 3 настоящего Договора.
5. Разрешение споров
5.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться решать путем переговоров. При недостижении соглашения спорные вопросы разрешаются в судебном порядке.
5.2. Отношения Сторон, не урегулированные настоящим Договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.
6. Заключительные положения
6.1. Настоящий Договор составлен в двух оригинальных тождественных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон – Покупателя и Продавца.
6.2. Продавец гарантирует истинность следующих сведений:
6.2.1. Объект не обременен правами третьих лиц (в частности, нет лиц, признанных безвестно отсутствующими или объявленных умершими в судебном порядке; находящихся в армии или в местах лишения свободы; выбывших в интернаты, дома инвалидов и иные учреждения социальной защиты), арендой, коммерческим наймом, возмездным или безвозмездным пользованием, залогом и др.; в споре и под арестом/запрещением не состоит; право распоряжения им не ограничено.
6.2.2. Объект несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания настоящего договора не подвергался. Дом, в котором находится Объект, в перечень под снос, реконструкцию, капитальный ремонт не включен.
6.2.3. Отсутствует запрет на регистрацию граждан по месту жительства в Объекте.
6.2.4. Сделка, на основании которой собственники приобрели право собственности на Объект, была совершена по достоверным, надлежаще оформленным документам.
6.3. Любые изменения, дополнения, соглашения к настоящему Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
6.4. В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п. 1 ст. 416 ГК РФ), а также в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект (п.6.5. настоящего Договора), Покупатель вправе отказаться от приобретения Объекта. При этом вся сумма задатка возвращается Покупателю.
6.5. К фактам и обстоятельствам, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект, относятся, в частности, следующие:
1) Нарушение требований законодательства хотя бы в одной из предыдущих сделок с Объектом, как то: не были получены требуемые разрешения, согласия, отказы (например, согласие супруга, отказ от преимущественного права покупки, разрешение органов опеки и попечительства); была заключена сделка, прямо запрещенная законом; с превышением полномочий; по недействительной доверенности; сделка была зарегистрирована после смерти одного из участников.
2) Обнаружение возможных прав третьих лиц на Объект, в том числе в связи с нарушениями закона или ущемлением прав граждан при приватизации, вступлении в наследство или в результате иных сделок с Объектом, в частности: несовершеннолетний ребенок одного из собственников или пользователей Объекта нигде не состоит (бывших собственников или пользователей Объекта – нигде не состоял) на регистрационном учете; нарушены права несовершеннолетних детей, в том числе в связи с не включением ребенка в число собственников Объекта или невыполнением условий органов опеки и попечительства; имеются - временно отсутствующие лица (в армии, местах лишения свободы, домах престарелых или инвалидов, интернатах, с постановкой на временный регистрационный учет по другому адресу или на учет по месту пребывания), лица, признанные безвестно отсутствующими или объявленные умершими судом, лица, не вступившие в права наследования и не оформившие отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.
3) Кто-либо из бывших собственников или бывших пользователей Объекта состоял на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере на момент отчуждения Объекта.
4) Обнаружение других фактов или обстоятельств, которые Покупатель сочтет существенными для сделки.
6.6. Настоящий Договор составлен и подписан в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу.


Я, Фамилия Имя Отчество, получила от гр. Фамилия Имя Отчество в качестве задатка согласно статье 1 настоящего Договора денежную сумму в размере 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей 00 копеек. Претензий по передаче вышеуказанных денежных средств не имею.

ПОДПИСИ СТОРОН:

 

 

Продавец:

 

 

 

 

подпись

 

расшифровка подписи

 

 

 

 

Покупатель:

 

 

 

 

подпись

 

расшифровка подписи

Образец № 2

Предварительный договор

купли-продажи и ипотеки квартиры

наименование города и области/края

девятое октября две тысячи четырнадцатого года

                Мы, гр. Фамилия Имя Отчество дата рождения, паспорт серия и номер, выдан дата, кем выдан, проживающий по адресу: город, область/край, улица, номер квартиры, с одной стороны

                и гр. Фамилия Имя Отчество дата рождения, паспорт серия и номер, выдан дата, кем выдан, проживающий по адресу: город, область/край, улица, номер квартиры,

                гр. Фамилия Имя Отчество дата рождения, паспорт серия и номер, выдан дата, кем выдан, проживающий по адресу: город, область/край, улица, номер квартиры, с другой стороны

находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Фамилия Имя Отчество (продавца в дательном падеже) принадлежит по праву собственности (свидетельство о регистрации права серия номер, дата выдачи) квартира, находящаяся по адресу: область/край, город, улица, дом, номер квартиры, состоящая из двух комнат общей площадью 42,90 (сорок два целых девяносто сотых) кв.м., в том числе жилой 27,50 (двадцать семь целых пятьдесят сотых) кв.м., квартира расположена на третьем этаже пятиэтажного панельного  дома.
  2. Фамилия Имя Отчество (продавца в именительном падеже) имеет намерение продать указанную квартиру Фамилии Имена Отчества покупателей (в дательном падеже).
  3. В соответствии с этими намерениями Фамилия Имя Отчество (продавца в именительном падеже) обязуется перед Фамилии Имена Отчества покупателей (в творительном падеже) до 24 октября 2014 года (двадцать четвертого октября две тысячи четырнадцатого года) заключить договор купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи и ипотеки квартиры стороны предполагают заключить по цене 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек, из которых 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек передано за счет собственных средств Фамилии Имена Отчества покупателей (в родительном падеже)  24 сентября    2014 г.  (договор задатка от 24.09.2014 г.), 420 000 (четыреста двадцать тысяч) рублей 00 копеек будет передано Фамилии Имена Отчества покупателей (в творительном падеже) за счет собственных Фамилия Имя Отчество (продавца в дательном падеже) в день подписания основного договора купли-продажи,  а 530 000 (пятьсот тридцать тысяч) рублей 00 копеек за счет кредитных средств, полученных в ОАО «Сбербанк России» в лице дополнительного офиса № 6991/ наименование отделения № 6991 ОАО «Сбербанк России», после регистрации перехода права собственности, а также предоставления Кредитору (Банку) документов, подтверждающих регистрацию права собственности и обременение недвижимого имущества ипотекой в пользу Кредитора и предоставления Банку закладной.

Иные условия договора купли-продажи стороны установят при его заключении.

4. Договор  купли-продажи и ипотеки квартиры может быть заключен по договоренности сторон ранее установленного настоящим договором срока.

5. Выше указанная квартира будет находиться в залоге ОАО «Сбербанк России» в лице дополнительного офиса № 6991/ наименование отделения № 6991 ОАО «Сбербанк России» с момента государственной регистрации права собственности Фамилии Имена Отчества покупателей (в родительном падеже) на данную квартиры.

6. Залог в силу закона на рассматриваемый объект до полного его оплаты в силу  ст. 488 ГК РФ у Продавца не возникает.

7. Права Кредитора/Банка по кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на объект недвижимости, обременяемый ипотекой в силу закона, удостоверяется закладной, составляемой Покупателем и выдаваемой в соответствии с законодательством РФ.

8. Залогодержателем по данному залогу является ОАО «Сбербанк России» в лице дополнительного  офиса № 6991/ наименование отделения № 6991 ОАО «Сбербанк России».

9. В случае если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи квартиры, то в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.

10. В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи квартиры, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

11. Содержание статей 218, 429 и пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам известно.

фамилия, имя, отчество

подпись

Образец № 3

Последнее изменение Четверг, 19 Февраль 2015 18:45